Cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ: những nội dung cần lưu ý trên địa bàn xã Hưng Thịnh

Thực hiện Công văn số 2137/UBND-PKT và các quy định hiện hành về quản lý hoạt động xây dựng, UBND xã Hưng Thịnh căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 ngày 26/11/2024, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 của Chính phủ và hướng dẫn của Sở Xây dựng thành phố Đồng Nai tại Văn bản số 1199/SXD-QLHĐ&VLXD ngày 28/5/2026 để triển khai, hướng dẫn việc xác định trường hợp phải cấp hoặc được miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn xã.

Quy hoạch là căn cứ quan trọng khi xác định việc cấp hoặc miễn giấy phép xây dựng

Xã Hưng Thịnh được hình thành trên cơ sở sắp xếp các xã Tây Hòa, Đông Hòa, Trung Hòa và Hưng Thịnh trước đây. Trong thời gian đồ án quy hoạch chung xã Hưng Thịnh mới chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt và thay thế, việc quản lý quy hoạch tại từng khu vực tiếp tục căn cứ các đồ án quy hoạch chung đã được phê duyệt trước đây và còn hiệu lực theo quy định.

Nội dung này cũng phù hợp với hướng dẫn của Sở Xây dựng tại Văn bản số 1199/SXD-QLHĐ&VLXD ngày 28/5/2026. Theo đó, các điểm dân cư nông thôn được xác định trong đồ án quy hoạch chung, mặc dù chưa có quy hoạch chi tiết, vẫn được xem xét là khu dân cư nông thôn để xác định trường hợp cấp hoặc miễn giấy phép xây dựng.

Trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng

Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo quy định.

Đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm g khoản 2 Điều 43, công trình phải đồng thời đáp ứng điều kiện có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không thuộc các khu vực được quy định tại điểm g khoản 2 Điều 43, trong đó có khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc nhà ở có dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² để xác định công trình được miễn giấy phép xây dựng. Vị trí xây dựng phải được đối chiếu với quy hoạch và các điều kiện có liên quan theo quy định.

Đối với nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực xây dựng, khu dân cư, khu dân cư nông thôn hoặc khu vực có chức năng ở được xác định trong đồ án quy hoạch chung đang có hiệu lực, thì kể cả trường hợp công trình có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m², công trình vẫn không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo điểm g khoản 2 Điều 43, trừ trường hợp thuộc một trường hợp miễn giấy phép khác theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng.

Như vậy, việc khu vực chưa được lập quy hoạch chi tiết không phải là căn cứ để xác định nhà ở riêng lẻ đương nhiên được miễn giấy phép xây dựng nếu vị trí xây dựng đã thuộc khu vực xây dựng, khu dân cư hoặc khu dân cư nông thôn được xác định trong đồ án quy hoạch chung đang có hiệu lực.

Trường hợp phải thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng

Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép trước khi khởi công, trừ trường hợp công trình thuộc một trường hợp miễn giấy phép khác theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Điều 50 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP. Công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; thiết kế bảo đảm an toàn công trình và công trình lân cận; bảo đảm yêu cầu về môi trường, phòng cháy và chữa cháy, kết nối và an toàn hạ tầng kỹ thuật cùng các yêu cầu khác theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, thiết kế xây dựng trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép phải phù hợp với quy hoạch hoặc căn cứ quản lý quy hoạch tương ứng theo quy định.

Thẩm quyền, hồ sơ và thời gian giải quyết

Theo khoản 1 Điều 53 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý, trừ các trường hợp thuộc khoản 2 Điều 53 Nghị định này.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thực hiện theo Điều 60 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, gồm đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định, giấy tờ hợp pháp về đất đai và hồ sơ thiết kế xây dựng cùng các tài liệu có liên quan theo từng trường hợp.

Theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là 07 ngày làm việc.

Miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa được phép xây dựng

Hộ gia đình, cá nhân cần lưu ý rằng việc được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được phép xây dựng trên đất không phù hợp mục đích sử dụng. Công trình vẫn phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, quy hoạch, kiến trúc, an toàn công trình, phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, hành lang bảo vệ công trình và các quy định pháp luật có liên quan.

Vì vậy, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ, người dân cần chủ động kiểm tra, xác định vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng quy hoạch và các điều kiện có liên quan để xác định đúng trường hợp phải cấp giấy phép hay được miễn giấy phép xây dựng.

Trường hợp chưa xác định rõ công trình thuộc diện nào, người dân nên liên hệ UBND xã Hưng Thịnh, thông qua Trung tâm Phục vụ hành chính công xã, để được hướng dẫn, kiểm tra và thực hiện thủ tục theo quy định trước khi khởi công.

UBND xã Hưng Thịnh thông tin để các cơ quan, đơn vị, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhân dân trên địa bàn biết, thực hiện đúng quy định pháp luật về xây dựng.